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中國品牌策劃案例之四：策劃大商匯
作者：熊大尋 時間：2008-4-14 字體：[大] [中] [小]
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2004年我策劃了中國第一民營企業(yè)新希望的一個重大項目“大商匯”，也獲得了巨大成功。
當(dāng)時，新希望第一次進入商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時mail之風(fēng)盛行，新希望只想打造“OPARK-MAIL”即購物公園，現(xiàn)在大商匯的標(biāo)志就是當(dāng)時我們根據(jù)其這個理念設(shè)計出來的。
從未做過商業(yè)地產(chǎn)的昆明大商匯公司的負責(zé)人當(dāng)時并未真正弄懂到底該如何運作，運作的人換了一批又一批。我告訴他們，大商匯項目不是一個商業(yè)項目，而是一種地產(chǎn)開發(fā)模式。
在中國土地市場化浪潮、中國城市新規(guī)劃浪潮、中國城市的小康社會浪潮、中國城市形象美化浪潮和中國城市經(jīng)營浪潮五大浪潮催生下，地產(chǎn)商向城市開發(fā)商轉(zhuǎn)型，結(jié)合城市發(fā)展找到自己的拿地方式和新的地產(chǎn)開發(fā)模式，比如萬達的“中國新城市計劃”、萬科的“新造鎮(zhèn)計劃”都是變相的地產(chǎn)開發(fā)模式。
新希望在住宅地產(chǎn)上走到了后面，并且在城市中心大型Mail的開發(fā)上萬達和金源都有了成熟的渠道和模式，所以在新城或城郊商業(yè)地產(chǎn)上必須在城市建設(shè)中找到結(jié)合點。
其中“物流”將是非常重要的關(guān)鍵概念，因為中國-東盟貿(mào)易這個大趨勢必然要興建國際物流中心城市，這是壓倒一切的戰(zhàn)略動作，中國東盟貿(mào)易圈內(nèi)的城市都想做大物流中心，這意味著城市各種市場將面臨歷史性大拆遷大整合，誰占據(jù)了這個制高點，誰就可以幫助城市升級，誰就擁有了拿地的充分依據(jù)，誰就能最大限度得到政府支持，誰就能承接最大量的城市商業(yè)遷移的成果。
當(dāng)時建材物流市場是國內(nèi)最旺的業(yè)態(tài)，加上昆明市建材市場面臨大拆遷，可以最先從這塊獲利。因為新希望是上市公司，現(xiàn)在物流的概念在資本市場上是熱點，所以可以通過商業(yè)地產(chǎn)項目在股市上進行資本運作，這就需要新希望必須擁有商業(yè)產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流。
所以在這個項目上不能像普通商業(yè)地產(chǎn)一樣銷售商鋪，而是要自己持有大量商鋪，這就是后來大商匯提出“商業(yè)如手足，房產(chǎn)如衣服”并且其大部分商鋪只租不售的起因。
商鋪只租不售還有許多好處，在這里我不方便講，大家動動腦筋就會明白。根據(jù)市場情況變更用途就是好處之一。
但是，要自己持有商鋪產(chǎn)權(quán)，而不是快速銷售變現(xiàn)，這需要打造時尚集市和品牌集市，以制造強大的人流、消費流和現(xiàn)金流，所以必須在物流中心的基礎(chǔ)上打造Mail ，最后，大商匯是個什么東西呢？“新城市物流Mail”！它就是一個以物流為基礎(chǔ)的綜合業(yè)態(tài)購物中心即“物流Mail”。
這個“物流Mail”的商業(yè)模式有幾個好處：一是可以成為城市引擎引導(dǎo)城市升級，進行城市經(jīng)營；二是可全面承接城市商業(yè)市場拆遷整合；三是可以有股市進行資本運作；四是可靈活變動獲利。
為了說明這個理念,我給他們提出了“第三種經(jīng)濟”和“集市經(jīng)濟”兩個觀點:
首先,當(dāng)今中國市場迫切需要的第三種經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。什么是第三種經(jīng)濟？這要從全球化經(jīng)濟講起。中國與西方企業(yè)的競和最突出的表現(xiàn)在‘陣地戰(zhàn)’和‘游擊戰(zhàn)’的博弈當(dāng)中，這種經(jīng)濟現(xiàn)象與政治現(xiàn)象極為相似，這種博弈充分體現(xiàn)了政治經(jīng)濟學(xué)的奧妙。
其表現(xiàn)為當(dāng)今中國的兩種經(jīng)濟形態(tài)：一種是點狀經(jīng)濟，這種經(jīng)濟是現(xiàn)階段缺乏品牌威力的中國企業(yè)最熱衷，也是立竿見影、最見成效的一種擴張方式。說白了就是建立覆蓋全國的銷售點，通過渠道經(jīng)營來制勝。
比如：娃哈哈、TCL等民族品牌，以農(nóng)村包圍城市，主要不是通過經(jīng)營產(chǎn)品而是通過經(jīng)營網(wǎng)點來制勝；第二種是面狀經(jīng)濟，即通常所說的品牌經(jīng)濟，為國外企業(yè)所擅長。通過品牌運作和品牌大面積的輻射能力，來實現(xiàn)企業(yè)擴張。這是通過城市來控制農(nóng)村。中國企業(yè)與西方企業(yè)的競合集中體現(xiàn)在兩種經(jīng)濟形態(tài)的交換上，即以點換面，以面換點。以銷售網(wǎng)點換品牌，以品牌換銷售網(wǎng)點，TCL、格蘭氏無一不是據(jù)此發(fā)家的。”
現(xiàn)在，有一個歷史性的機遇到來了，那就是第三種經(jīng)濟——線狀經(jīng)濟。即物流經(jīng)濟。這又和歷史上的抗日戰(zhàn)爭時的景象相似：抗日戰(zhàn)爭進入相持階段，中共有農(nóng)村根據(jù)地的網(wǎng)點，日軍有城市堡壘，雙方的對抗與滅殺如何進行？
日軍要擊打到八路軍，八路軍要擊打到日軍，必須有人主動發(fā)起沖刺縮短雙方的距離。那么怎么縮短雙方之間的距離呢？兩點之間是一條線。所以，日軍通過架設(shè)鐵路運行裝甲車來發(fā)起有效進攻，鐵道游擊隊就是那個時候出來的。而中國則與盟軍合作開辟東南亞國際大通道來運輸稀缺的軍事物資進行對抗。
于是，新一輪的博弈開始，戰(zhàn)略的焦點從以前的點與面的爭奪，轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略運輸線的爭奪。這種現(xiàn)象同樣體現(xiàn)在經(jīng)濟規(guī)律上。當(dāng)點狀經(jīng)濟與面狀經(jīng)濟的交換與合作深入開展后，原有的物流體系無論在規(guī)模、速度、效益和機制上都遠遠跟不上發(fā)展的要求。
所以，就需要開辟全新的經(jīng)濟大通道高效連接從點到面之間的距離，這就存在一個新的經(jīng)濟大增長的空間在里面。大商匯可謂抓住了這個機會，以物流為主題在全國復(fù)制擴張，更可謂深得要領(lǐng)。同時，這也是資本市場普遍看好的題材�！�
第二個觀點是“集市經(jīng)濟”，大商匯MALL的運作，我建議也還是不要僅僅局限于物流中心這樣的概念。為什么？一旦一個地方成為物流中心、交通樞紐，它本身就會失去休閑的氣質(zhì)。為什么人們喜歡用‘慢半拍’來形容生活，就是這個原因。大商匯MALL應(yīng)打造一種前所未有的購物休閑天堂的概念，要按照城市名片的標(biāo)準(zhǔn)來打造，當(dāng)然這個名片可以發(fā)到全國去。
這就要研究中國所有城市發(fā)展的規(guī)律了，中國城市規(guī)劃是計劃經(jīng)濟時代一個模子里倒出來的，傳統(tǒng)的東西破壞得較多，現(xiàn)代的東西又只學(xué)了個半生不熟。
從古代中西方城市發(fā)展歷史來看，是先有集市，后有城鎮(zhèn)，最后形成城市。城市通常是在水陸交通要道和港口碼頭形成的，這里是貨物運輸交易最理想的地方，這說明城市的鼻祖是集市。早先的集市是個水陸大法會，三教九流都有，集吃住行游購娛為一體，所以集市聚集最大量的人流、物流和商流成為城市的中心。
發(fā)展到后來，集市就變成了專業(yè)市場，比如菜市場、建材市場、電器市場。隨著現(xiàn)代工業(yè)革命的發(fā)展，集市也隨著產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工而變得專業(yè)化。集市原有的“吃住行游購娛”的大雜燴功能，就只剩下了“吃”和“購”了。到了這個階段，集市原有的休閑娛樂功能就消失了�，F(xiàn)代人為了找回集市帶給城市活力的感覺，發(fā)明了酒巴一條街、宋明文化一條街等集市的變種，企圖恢復(fù)集市的本色。但是，往往因為包容性和規(guī)模不夠大而成不了大氣候。
只要是在城市中生活過的人，都會發(fā)現(xiàn)自己身邊永遠缺乏一個可以玩的地方。也就是說，這是現(xiàn)代人‘集市情結(jié)’在發(fā)酵了，這個問題很普遍。如果說，每個偉大的城市都有一個孕育其生命的河流，那么同樣的道理，每個偉大的城市也都有一個孕育其生命活力的集市。
千萬別小看集市，它是千年來唯一長盛不衰的旅游形式和城市核心景觀!哪怕是到了現(xiàn)代，將集市發(fā)展成為了會展經(jīng)濟，對于集市而言會展也只不過是其重多的子孫之一，但就是這么一個不起眼的子孫后代，也成為比旅游更具拉動力的經(jīng)濟形式（會展對其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用為1：8，而旅游僅為1：4.5），集市經(jīng)濟的作用之大由此可見一斑!
在當(dāng)今中國，誰解決了城市人‘集市情結(jié)’的問題，誰就掌握了城市經(jīng)營的主動權(quán)。所以，大商匯MALL的開發(fā)方向應(yīng)該就是‘時尚集市’。顧名思義，‘時尚集市’就是集‘吃住行游購娛’為一體的城市時尚休閑空間。這其實也是MALL的本意，只是人們往往把它往購物中心的方向去考慮了。
其實MALL就應(yīng)該是迪斯尼樂園，就應(yīng)該是嘉年華！大商匯MALL等于‘時尚集市’！‘時尚集市’等于城市中國�！畷r尚集市’就是大商匯MALL所首創(chuàng)和代表的全新商業(yè)模式，將之復(fù)制到全國，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M業(yè)態(tài)和文化背景，則能放之四海而皆準(zhǔn)。大商匯MALL將不只是一般MALL的概念了，而是具有中國特色的MALL，更是城市經(jīng)營的全新的運作模式。并且它抓到了城市經(jīng)營的神韻。甚至成為城市發(fā)展的引擎。它將改變城市經(jīng)營商被動開發(fā)的局面為主動開發(fā)，對比前者，市場這只無形的手將發(fā)揮更大的作用，由于將來是成熟模式運作，它也將大大減少權(quán)力尋租的空間。大商匯MALL可借助這個模式，在各地擴張拿地時名正言順地進行房地產(chǎn)開發(fā)，因為在這個模式中，房地產(chǎn)的數(shù)量和檔次是決定性因素。將MALL玩成集市，將集市玩成城市經(jīng)營，這是本項目策劃的靈魂所在。
綜上所述，我把大商匯策劃為一種區(qū)別于MALL的全新的商業(yè)形態(tài)，以此為新希望找到一種新模式：
1、大商匯與SHAPPING MALL的核心盈利點各不相同，前者是駕馭中國城市化經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)及建材市場發(fā)展的趨勢來通過建立物流中心實現(xiàn)獲利，而后者則是駕馭體驗經(jīng)濟和第六種商業(yè)業(yè)態(tài)的趨勢通過建立商業(yè)中心來獲利。
2、大商匯與SHAPPING MALL的核心服務(wù)點各不相同，前者具有后者所缺乏的一站式服務(wù)，而兼具后者一站式購物的功能，在泛商業(yè)概念的打造上更徹底！
3、大商匯超越SHAPPING MALL的是，不僅能提供消費者理想的消費生活方式，更重要的是能提供給商家商鋪與住宅一體化的“安居樂業(yè)”式的理想生活方式。這是革命性的！
4、不同于借別人資金輸出品牌的連鎖形式，而是新希望集團全資連鎖！
5、不僅一條龍式購物，還一條龍式服務(wù)（對商家的服務(wù)，對消費者的服務(wù)），牛氣！
所以，大商匯就是一種全新的商業(yè)模式，大商匯不是MALL！
昆明大商匯與華南MALL體量相仿，但華南MALL已經(jīng)是中國第一MALL，三元盈暉已成為中國第一MALL開發(fā)商，新希望作為中國民企第一品牌，完全有能力開創(chuàng)屬于自己的商業(yè)品牌。所以，我們更不能步其后塵再定位為MALL，而應(yīng)堅定不移地將“大商匯”視為一種影響力不亞于MALL的全新的商業(yè)模式。
大商匯的經(jīng)營戰(zhàn)略：與那種布點再布點的多核擴張經(jīng)營模式不同，與華南ＭＡＬＬ單核式做大不同，大商匯實行的是單核做大、多核擴張的戰(zhàn)略，是點面結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)式擴張。我們把大商匯視為一個整合資源的平臺和網(wǎng)絡(luò)，大商匯不僅經(jīng)營實體，還經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)；不僅經(jīng)營地區(qū)，還經(jīng)營全國；不僅經(jīng)營品牌，還經(jīng)營資本；不僅經(jīng)營中國，還經(jīng)營東盟乃至世界！其威力在于，MALL式的商業(yè)集群+連鎖式的復(fù)制擴張+物流式的速度。
根據(jù)這套理念，我們幫大商匯制作了招商手冊和推廣手冊，我提出的品牌口號“到大商匯，做大生意”，被劉永好欽定為主打廣告語，后來這個廣告語成為商業(yè)地產(chǎn)最成功的廣告口號，引發(fā)昆明建材市場和工業(yè)園大抄襲，“到XXX，做大生意”一時之間蔚然成風(fēng)。
現(xiàn)在，大商匯模式已成為新希望的新商業(yè)模式，新希望集團以昆明大商匯為樣板，在全國各地全面打造各地大商匯，目前已投入十億資金打造南寧大商匯和越南胡志明市大商匯，南寧和越南的兩個大商匯建成以后，通過地緣優(yōu)勢、市場優(yōu)勢，引進中國、越南及東盟國家和其它國家眾多生產(chǎn)商、供應(yīng)商和交易商進入，依托昆明大商匯的成功運營和積累的商業(yè)資源，將形成三足鼎立，三匯聯(lián)動、萬商云集的大市場、大通道和大平臺。
最終，新希望還要在前三個大商匯成功發(fā)展的基礎(chǔ)上，在泰國、緬甸、菲律賓以及中國國內(nèi)其它城市建立大商匯，從而在中國和東盟范圍內(nèi)進一步拓展和鞏固大商匯體系，完成聯(lián)系中國、越南和東盟各國的穩(wěn)固、高效、國際化的商貿(mào)體系。從這個趨勢來看，不出三五年大商匯將成為亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。
2004年我們策劃的新希望的大商匯項目，就是一種全新的地產(chǎn)理念---“物流地產(chǎn)”， 2004年，新希望大商匯成為中國地產(chǎn)的哥倫布，把物流地產(chǎn)變成了中國房地產(chǎn)業(yè)的新大陸，開始在全國興起了物流地產(chǎn)的狂潮，引起全國的效仿。當(dāng)政府的調(diào)控政策使得地產(chǎn)商的路越走越窄時，開發(fā)商們紛紛學(xué)習(xí)大商匯，打起了“物流地產(chǎn)”的大旗。
所謂的“物流地產(chǎn)”，就是先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。
也就是說，物流地產(chǎn)開發(fā)商只是從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶或客戶指定的物流公司操作。其本質(zhì)是地產(chǎn)商而非物流商。
“物流地產(chǎn)”模式的價值在于能更有效地幫助客戶管理運用資金、降低成本，提高企業(yè)核心競爭力。地產(chǎn)和物流設(shè)施占據(jù)了物流公司的很大一部分固定成本。而物流地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建設(shè)、運營與管理專用物流設(shè)施，而且準(zhǔn)備采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施。
但這只是物流地產(chǎn)的書面定義，但物流地產(chǎn)的真正好處有幾點：
一是廉價圈地
行業(yè)的快速增長往往離不開大環(huán)境。數(shù)據(jù)表明，我國物流市場需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進入快速增長時期，目前市場規(guī)模超過2萬億元，并且根據(jù)專家的預(yù)測，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的增速。
開發(fā)高容積率的住宅馬上就可以回收數(shù)以億計的利潤，而做物流地產(chǎn)未來的成長將帶來豐厚的回報。房地產(chǎn)與物流地產(chǎn)的根本區(qū)別在于，開發(fā)房地產(chǎn)時，開發(fā)商最關(guān)心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開發(fā)的收益卻是在開發(fā)之后，不僅要建好市場，還要經(jīng)營好市場，管理好市場，保持物業(yè)的持續(xù)增值能力。
開發(fā)商心里有數(shù)，做地產(chǎn)項目，影響利潤的關(guān)鍵因素在于土地成本，廉價土地是他們發(fā)家的資本。物流地產(chǎn)是政府大力支持的項目，在土地立項上，物流地產(chǎn)相對而言比較廉價。尤其是昆明作為東盟橋頭堡及中國東盟兩廊的中心城市，面向東盟18億人的巨大商機，大商匯項目符合昆明及云南省政府的打造物流中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，因此獲得政策支持就不言而喻了。
物流行業(yè)是國家鼓勵的行業(yè)，即使是在地根縮緊的情況下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。
然而，是什么原因?qū)е碌胤秸靶母是樵浮钡貙⒋髩K土地廉價地轉(zhuǎn)讓給投資商呢？
物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價自然更加便宜。更為重要的是，物流地產(chǎn)的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。
如果純住宅地產(chǎn)開發(fā)，政府在取得土地款之外，就沒有更多的地方收益了。而物流地產(chǎn)項目卻能給當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟發(fā)展的推動力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府以較低的價格轉(zhuǎn)讓土地給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項目也就不奇怪。
富力地產(chǎn)總裁張力在2007年發(fā)出了感嘆“拿地太便宜了”，富力在廣州花都區(qū)一口氣吃下了1900畝工業(yè)倉儲用地，土地價格為10萬／畝，而當(dāng)?shù)赝恋氐牡貎r為18萬／畝。也就是說，富力幾乎是以現(xiàn)有土地價格的一半，拿下了現(xiàn)在用于做物流地產(chǎn)的用地，難怪富力地產(chǎn)總裁張力會說“拿地太便宜了”。
二是租金高、回報穩(wěn)定
除了最誘人的廉價土地外，物流地產(chǎn)投資多、租金高、回報穩(wěn)定的特點也讓房地產(chǎn)商“心馳神往”。
大商匯國際建材城只租不售，均價大約為每月每平方米在40～60元之間，管理費另計。如此說來，即使按最低40元／平米價格，建筑面積40萬平米的國際建材城按八成出租率估算，每年的租金將到達1.5億元左右。
然而，大商匯的整體規(guī)劃不只是面積達40萬平米的國際建材城，而近100萬平米的商業(yè)面積。
隨著城市中心區(qū)的發(fā)展，中心區(qū)的物流集散地需要更大的空間來承接，因此向市郊轉(zhuǎn)移成為必然，房地產(chǎn)商獲得了新的機會。
開發(fā)商希望通過多途徑的嘗試，緩解宏觀調(diào)控帶來的巨大壓力，然而，轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，同時也要迎來更大的風(fēng)險：前期客源壓力，運作模式壓力，以及市場風(fēng)險等，這些都是他們不得不面對的問題。有了問題，就會有人想辦法，有人想辦法，就會有高招。所以，物流地產(chǎn)出現(xiàn)了第三種好處。
三是轉(zhuǎn)換用途
中國的物流地產(chǎn)是“概念圈地”，很多地產(chǎn)商打著物流地產(chǎn)的幌子在圈地，再把土地拿來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，土地的用途不同，土地的價格也不同。開發(fā)商往往在廉價購買土地后轉(zhuǎn)做經(jīng)營其他地產(chǎn)項目。這種現(xiàn)象太多了，有的甚至更嚴(yán)重。如住宅立項的土地用在商務(wù)上，在北京的CBD就是一件很普遍的事。
中國號稱實施“世界上最嚴(yán)格的土地保護制度”，城市的土地屬于國有，但是“嚴(yán)格的土地制度”也鍛煉了中國地產(chǎn)商高超的商業(yè)技巧。
放眼北京的CBD，商務(wù)住宅和寫字樓的廣告比比皆是，而真正的敢理直氣壯號稱純住宅的寥若晨星。據(jù)了解，除籃堡國際公寓打出純住宅的口號以外，大多數(shù)的地產(chǎn)公司打出的口號都是商務(wù)、出租。而據(jù)業(yè)地產(chǎn)界人士透露，很多地產(chǎn)商都試圖把住宅或公寓立項的土地變相地開發(fā)成寫字樓的功能。
前面提到的富力地產(chǎn)買下1900畝廣州工業(yè)倉儲用地，這個工業(yè)倉儲用地的用處是什么呢？據(jù)了解，富力這個物流地產(chǎn)項目正在進行前期的招商工作，計劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業(yè)態(tài)。
這種現(xiàn)象沒有辦法區(qū)別是否違規(guī)。開發(fā)商從頭到尾也都是按照政策范圍內(nèi)操作，只是最終產(chǎn)品的使用功能轉(zhuǎn)換了。
熟悉這一套的高手要算潘石屹，他的現(xiàn)代城和建外的SOHO通過集納時尚元素的家庭辦公理念，掩蓋了寫字樓的本來面目，購買者趨之若鶩。而據(jù)了解，建外SOHO的土地立項并非商業(yè)地產(chǎn)項目，但建起來的新型公寓卻完全具備寫字樓功能。
為此，潘石屹說“政府給地產(chǎn)商劃定一個圈，就這么大的范圍，大家都聚集在圓圈中心，只有向邊緣靠近才能得到想要的，但不是盲目地靠近，而是看準(zhǔn)的情況下�！�
土地在開發(fā)之前有很多名目，比如有工業(yè)用地（工業(yè)地產(chǎn)）、倉儲用地（物流地產(chǎn)）、住宅用地和商業(yè)用地等。根據(jù)土地的用途不同，土地的價格也不同。
寫字樓立項與住宅和公寓立項的在很多方面相差很多，住宅立項和寫字樓立項的土地出讓金大概相差50％，顯然用住宅立項的土地建造具有寫字樓功能的住宅會獲取更為豐厚的利潤。
在使用年限上，住宅用地為70年，而商業(yè)寫字樓或者工業(yè)和其他用地一般為40年或50年。如果說住宅用地的價格為500元/平米時，商用地價就可能是1000元/平米，同樣一塊地，開發(fā)立項不同價格差別很大。
實際還遠不止這些，考慮到使用年限上的差異，住宅用地的使用年限是70年，寫字樓是50年，二者相差就是70年乘以500元與50年乘以1000元的差價。這其中的成本收益相當(dāng)可觀。
此外，住宅和寫字樓的銀行按揭貸款也相差許多，住宅可以8成按揭而寫字樓只能6成或5成按揭，寫字樓功能的住宅還可以享受貸款利率的差別。還有在其他配套設(shè)備和收費標(biāo)準(zhǔn)上，包括電、水、層高等也不同，物業(yè)管理費、房產(chǎn)稅等也相差很多等等。這種住宅與寫字樓的交叉換位，也開始大量發(fā)生在物流地產(chǎn)上，工業(yè)用地與商業(yè)用地之間差距之大，更遠在住宅與寫字樓之上。
土地立項不同而導(dǎo)致巨大的利益差異，致使開發(fā)商改變土地的使用意圖和使用性質(zhì)已經(jīng)不是新鮮的事情。
精明的開發(fā)商在土地審批和建設(shè)上并不存在“違規(guī)”，問題的關(guān)鍵在于使用上。如果在后期使用上政府不嚴(yán)加管理，地產(chǎn)商的相對廉價圈來的地還會巧妙地運作其他地產(chǎn)項目，單就一個土地預(yù)審制度恐怕很難解決“土地變形”問題。
也許政府在進行土地規(guī)劃之時要考慮到市場需求，但政府部門又畢竟不是商人，他們更多的是要考慮公共利益。政府如何扮演好一個合理配置國有資源的角色，制訂一個“多贏”的政策，是一道政府是否稱職的考題。
四是熱錢轉(zhuǎn)型
近年來，政府的宏觀調(diào)控直指房產(chǎn)投資，改變了溫州人對房地產(chǎn)的投資期望，不少資本開始準(zhǔn)備撤退。嗅覺靈敏的溫州人早就預(yù)料到地根、銀根縮緊的政策信息。
前幾年房產(chǎn)暴利，他們預(yù)感房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險會很大，尤其是銀行系統(tǒng)的金融風(fēng)險。2004年春節(jié)時，率先進入房地產(chǎn)的德力西宣布“淡出房產(chǎn)”。業(yè)內(nèi)人士分析，今年政策變化，一些融資過大、按揭貸款辦不下來的項目會受到影響，預(yù)計今年一些資本將會分流轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。
不過，這些資本并沒有完全脫離房地產(chǎn)的影子。德力西集團淡出房產(chǎn)后，馬上進入了物流產(chǎn)業(yè)。去年，德力西集團與北京物美集團、河北新奧集團、安徽南翔集團的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)結(jié)伴考察了60多個城市，對中西部的城鄉(xiāng)結(jié)合部進行了綜合物流基地可行性的論證。之后，四家企業(yè)成立公司，準(zhǔn)備在全國投資20個物流園區(qū)，總投資預(yù)算達500億元。
不過業(yè)內(nèi)人士分析，這些綜合物流基地，多少有點“高級房地產(chǎn)”的味道。綜合物流基地包括了商貿(mào)城、倉儲和交通運輸，其中商貿(mào)城還會進行像商鋪那樣的招商，如引進服裝、鞋帽、皮革等產(chǎn)業(yè)，采取像房地產(chǎn)那樣的預(yù)售形式。
因此，大商匯的策劃掀起了中國物流地產(chǎn)的熱潮，其中奧妙可見一斑。雖然，大商匯的產(chǎn)品很一般，但是沒關(guān)系，賺錢已不在這個環(huán)節(jié)了。這就是產(chǎn)業(yè)策劃的威力。
熊大尋：熊大尋策劃機構(gòu)(中國十大最具影響力智業(yè)機構(gòu))總策劃www.xiongdaxun.com 中國十大策劃人第一名，策劃最高獎“金鑰匙”持有者 被第三屆中國策劃大會授予“中國策劃新一代掌門人”稱號 中國策劃20年十大策劃專家 《風(fēng)光》報道“中國城市策劃第一人” 《羊城晚報》報道：“繼何陽、王志綱后，中國策劃第三階段的代表人” 《經(jīng)營者》報道：“中國商業(yè)模式策劃開創(chuàng)者”；“中國策劃少帥” 《新營銷.城市黃頁》報道：“前有王志綱，后有熊大尋”、 “中國策劃界第一怪杰” 策劃大理、遵義獲中國策劃金獎 著作《拳打策劃，腳踢廣告》、《江山入劃》 E-mai:xdx99@163.com mobie: 13888113812